Escrituración de un terreno en Uruguay: pasos, costos y plazos

La compraventa de un terreno se formaliza con una escritura pública ante escribano y se inscribe en el Registro de Inmuebles del departamento. Hasta ese momento, un boleto firmado te da derechos, pero la inscripción es lo que te hace titular frente a terceros. Esta guía junta los pasos, los costos y los plazos.

Qué es la escrituración

Es el acto por el cual vendedor y comprador firman, ante un escribano público, la transferencia del dominio. El escribano redacta la escritura, verifica la documentación y presenta el documento para su inscripción. Si todo está en orden, el comprador queda inscripto como propietario.

Qué hace el escribano

• Estudia los títulos del vendedor y pide el certificado de dominio y cargas.
• Verifica que no haya impedimentos: hipotecas, embargos, falta de representación o de consentimiento de otros titulares.
• Redacta y autoriza la escritura, y liquida los impuestos de la operación.
• Inscribe la escritura en el Registro de Inmuebles.

Es habitual que el comprador elija al escribano, pero se puede pactar otra cosa. Conviene definirlo en el boleto.

Pasos habituales

1. Boleto de compraventa. Fija precio, condiciones, seña y plazo para escriturar. No es obligatorio, pero protege a ambas partes. Mirá qué incluir.
2. Documentación. Certificado de dominio y cargas, plano de mensura vigente, cédulas de las partes, comprobantes de contribución y, si corresponde, aprobación de fraccionamiento. La checklist de due diligence ayuda a llegar con todo.
3. Estudio del escribano. Revisa los documentos y señala lo que falta o debe regularizarse.
4. Firma de la escritura. Las partes firman y se paga el saldo del precio.
5. Pago de impuestos. Se liquidan en la operación, como se detalla abajo.
6. Inscripción en el Registro de Inmuebles. El escribano presenta la escritura y, con la inscripción, el comprador queda como titular.

Cuánto cuesta y quién paga

Las costumbres varían: en muchas operaciones el comprador asume honorarios e inscripción, pero es un pacto entre partes. Dejá todo por escrito en el boleto. Pedí presupuesto a más de un escribano antes de decidir.

IRPF del vendedor

Si el vendedor es una persona física, la venta de un inmueble tributa IRPF del 12% sobre la renta. Para compras anteriores al 1 de julio de 2007 se puede optar por una renta ficta del 15% del precio. Se declara y se paga dentro de los 15 días corridos. Fuente: DGI. Para el cuadro completo, mirá impuestos al comprar un terreno. Cada caso tiene matices: consultá con tu escribano o contador.

Cuánto tarda

No hay un plazo fijo. Entre la firma del boleto y la escritura pueden pasar desde unas semanas hasta varios meses. Lo que más pesa:

• Documentos vencidos o faltantes: certificados, mensura, comprobantes de pago.
• Gravámenes por levantar: si hay hipoteca o embargo, el vendedor debe cancelarlo o acordar cómo se paga en la escritura.
• Crédito hipotecario: el banco revisa el terreno y tasa, y su cronograma suma tiempo. Mirá crédito hipotecario para terreno.
• Trámites en el Registro y en la intendencia.
• La agenda del escribano y de las partes.

Cómo evitar demoras

• Fijá en el boleto un plazo razonable para escriturar y quién se encarga de cada trámite.
• Pedí los certificados cuando firmás el boleto, no después.
• Resolvé gravámenes y mensura antes de fijar la fecha de firma.
• Si vas a financiar, hablá con el banco antes de comprometer una fecha.

Lo que no conviene hacer

• Pagar el precio completo sin escritura. Hasta que no se inscribe, no sos titular frente a terceros.
• Escriturar por un valor menor al real para pagar menos impuestos. Es una práctica irregular que te puede costar más después.
• Firmar sin haber visto el certificado de dominio y cargas.

Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un escribano. Para el proceso completo, desde la búsqueda hasta la llave, leé cómo comprar un terreno en Uruguay. Y para después de la firma, mirá qué hacer después de comprar.