Due diligence de un terreno: checklist completa antes de comprar

Esta checklist reúne en un solo lugar lo que conviene revisar antes de firmar el boleto de compraventa. Si hay dos o más puntos sin resolver, no avances hasta tenerlos claros. Un escribano de tu confianza puede hacer la parte legal; el resto lo podés chequear vos.

1. Dominio: que quien vende pueda vender

Pedí el informe de dominio del Registro de Inmuebles. Ahí verificás tres cosas:

• Que el vendedor figure como titular, o que tenga poder o mandato válido.
• Que el padrón y la superficie del informe coincidan con lo que te ofrecen.
• Qué inscripciones vigentes hay: hipotecas, embargos, usufructos u otras limitaciones.

Si el vendedor es una sucesión o hay varios dueños, todos tienen que firmar o estar representados.

2. Deudas y gravámenes

El certificado de dominio y cargas muestra los gravámenes. Si hay uno, no siempre es un problema: una hipoteca puede cancelarse en la escritura con parte del precio, o el vendedor puede levantarla antes. Lo importante es que quede resuelto por escrito y con asesoramiento de un escribano. Para entender cada caso, leé qué es un gravamen.

Además de las cargas del Registro, verificá los tributos que siguen al inmueble:

• Contribución inmobiliaria: la cobra la intendencia sobre el valor catastral. Pedí los comprobantes de pago y consultá si hay deuda. Las reglas cambian según el departamento. Mirá cómo funciona.
• Tributos de servicios: saneamiento, tasas departamentales o gastos comunes si es un barrio privado o un emprendimiento.

3. Mensura y límites

El plano de mensura dice cuánto mide el terreno y dónde están sus límites. Revisá que esté vigente y que coincida con lo que ves en el lugar. Si no hay mensura, o es muy vieja, pedí que se actualice antes de cerrar. Más en mensura: qué es y cuánto cuesta.

Para un padrón podés pedir la cédula catastral. Es un trámite gratuito en línea en Catastro: gub.uy/tramites/cedula-catastral.

4. Uso del suelo y normativa

Que un terreno esté a la venta no significa que puedas hacer lo que querés. Consultá en la intendencia:

• Si el uso permitido es vivienda, comercio u otro.
• Qué puede construirse: en Montevideo, los factores de ocupación (FOS y FOT) y los retiros.
• Si hay restricciones por entorno, cursos de agua o faja costera.
• Si el terreno viene de un fraccionamiento, que el plan esté aprobado y el lote habilitado. Mirá requisitos de loteo y subdivisión.

En Canelones podés iniciar la consulta de viabilidad de uso y emplazamiento en línea: gub.uy/tramites/viabilidad-uso-emplazamiento-canelones. Para otros departamentos, preguntá en la intendencia correspondiente.

5. Servicios y acceso

Pregunta por cada servicio: agua, luz, saneamiento y camino. Distinguí entre "conectado", "cerca" y "se puede conectar". En el segundo y el tercer caso, pedí el costo y el plazo a la empresa o al organismo, no al vendedor. Podés profundizar en luz y agua al comprar y en terrenos con pozo.

6. Visita al terreno

Andá en persona, mejor más de una vez y en horarios distintos. Recorré los límites con el plano en la mano, mirá el acceso, el estado del suelo y qué hay en los terrenos vecinos. Preguntá a los vecinos por inundaciones, ruidos o conflictos de medianera. Todo lo que no coincida con el aviso es motivo para renegociar o para frenar.

7. Acuerdo por escrito

El boleto de compraventa fija el precio, la forma de pago, los plazos y quién paga cada gasto. Dejá claro:

• Monto de la seña y qué pasa si alguna parte se arrepiente.
• Plazo para escriturar y condiciones, por ejemplo la cancelación de una hipoteca.
• Quién paga la mensura, la contribución del año y los impuestos de la operación. Mirá impuestos al comprar un terreno.

Antes de firmar, leé qué es el boleto y por qué importa.

Resumen para llevar

Este contenido es informativo y no reemplaza el asesoramiento de un escribano. Para ver el paso siguiente, leé escrituración de terrenos y la guía general para comprar un terreno.