Guía definitiva sobre el FOS y FOT en Montevideo

¿Qué son el FOS y el FOT?

En Montevideo, la normativa urbanística define dos coeficientes clave que determinan cuánto podés construir en un terreno: el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y el FOT (Factor de Ocupación Total). Conocerlos es esencial antes de comprar un terreno o proyectar una obra.

Factor de Ocupación del Suelo (FOS)

El FOS indica el porcentaje de la superficie del terreno que puede ser ocupada en planta baja por la edificación. Por ejemplo, un FOS del 60% en un lote de 300 m² permite ocupar hasta 180 m² en planta baja. El resto queda como espacio libre (patio, jardín, retiros).

Factor de Ocupación Total (FOT)

El FOT establece la relación entre la superficie total edificada (todas las plantas) y la superficie del terreno. Permite definir cuántos metros cuadrados podés construir en total, sumando todos los pisos. Un FOT de 1,2 en 300 m² de terreno permite hasta 360 m² de superficie total construida.

Normativa de la Intendencia de Montevideo

La Intendencia de Montevideo (IM) fija FOS y FOT según la zona y el uso del suelo (residencial, comercial, mixto, etc.). Los valores pueden variar entre barrios y según el Plan de Ordenamiento Territorial. Antes de comprar o construir, conviene consultar en la IM el coeficiente aplicable a tu padrón.

Ejemplo práctico

Terreno de 400 m² en zona residencial con FOS 50% y FOT 1,0. Podés ocupar en planta baja hasta 200 m² (50% de 400). La superficie total construida (planta baja + primer piso, etc.) no puede superar 400 m² (FOT 1,0 × 400).

Dónde consultar FOS y FOT para tu terreno

Podés solicitar una ficha catastral o certificado en la Intendencia de Montevideo con los datos del padrón. En las fichas de terrenos publicados en TerreNet, muchos vendedores ya incluyen el FOS cuando está definido para el lote.