Guía sobre el FOS y el FOT en Montevideo

¿Qué son el FOS y el FOT?

Son dos coeficientes urbanísticos que limitan cuánto se puede construir en un terreno: el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) y el FOT (Factor de Ocupación Total). Conviene conocerlos antes de comprar, porque definen qué vivienda entra en el lote.

Factor de Ocupación del Suelo (FOS)

El FOS indica el porcentaje de la superficie del terreno que puede ocupar la edificación en planta baja. El resto queda libre, por ejemplo para patio, jardín o retiros.

Factor de Ocupación Total (FOT)

El FOT es la relación entre la superficie total construida, sumando todos los pisos, y la superficie del terreno. Define cuántos metros cuadrados podés construir en total.

Ejemplo ilustrativo

Los números de este ejemplo son inventados para mostrar la cuenta. No son los coeficientes de ningún barrio de Montevideo.

• Terreno de 400 m², FOS 50%: ocupación máxima en planta baja de 200 m² (50% de 400).
• Mismo terreno, FOT 1,0: superficie total construida de hasta 400 m² (1,0 por 400), repartida entre todas las plantas.
• Con esos valores, una casa de dos plantas puede tener, por ejemplo, 200 m² abajo y 200 m² arriba.

Los valores reales cambian según el padrón. Además del FOS y el FOT, pueden aplicar otros límites, como la altura, los retiros y las condiciones del entorno.

Qué dice la normativa de la Intendencia de Montevideo

Los parámetros de edificación dependen de la zona y del uso del suelo, y los fija la Intendencia de Montevideo (IM) a través de su normativa de ordenamiento territorial. Esta guía no publica coeficientes: cambian por zona y pueden modificarse. El dato válido es el que te informe la IM para tu padrón.

Cómo consultar los parámetros de tu terreno

1. Conseguí el número de padrón y la dirección exacta del terreno.
2. Pedí a la Intendencia de Montevideo la información de normativa y parámetros de edificación aplicables a ese padrón, por su consulta oficial o en sus oficinas.
3. Si vas a construir, hacé que tu arquitecto o gestor confirme los parámetros antes de firmar el boleto. Más en permiso de construcción.
4. Para ver el cálculo simple, mirá cómo calcular cuánto podés edificar.

Si el aviso de un terreno en TerreNet informa el FOS, tomalo como un dato del vendedor y confirmalo con la IM. Revisá también la checklist de due diligence.