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Terrenos en Ciudad de la Costa: qué revisar
Qué dice el plan de ordenamiento de la zona sobre lotes, construcción y barrios, y qué conviene confirmar en la Intendencia antes de comprar.
Ciudad de la Costa se rige por el Costaplan, el plan de ordenamiento territorial de la Intendencia de Canelones para la zona. Ahí figuran el lote mínimo, los retiros y cuánto podés construir. Antes de comprar, confirmá en qué zona cae el padrón y si tiene saneamiento, porque de eso depende el tamaño mínimo del lote.
¿Quién fija las reglas en Ciudad de la Costa?
El Costaplan (Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial de la Micro Región de la Costa) lo aprobó la Junta Departamental de Canelones por el decreto D.0006/010, del 27 de octubre de 2010. Se revisó con el D.0001/020, del 14 de enero de 2020.
El plan cubre más que la ciudad: va desde el arroyo Carrasco, al oeste, hasta el arroyo Pando, al este, con el Río de la Plata al sur. Incluye zonas como Paso Carrasco y Colonia Nicolich. Para esos dos sectores prevé planes parciales propios, así que si tu terreno cae ahí, pedí también esa norma.
Es un decreto departamental. Las normas de la Intendencia mandan sobre lo que diga un aviso o un vecino.
Barrios de Ciudad de la Costa: qué menciona el plan
El Costaplan no compara precios ni calidad de vida. Ordena el uso del suelo. Esto es lo que dice de los barrios que más se buscan:
- Shangrilá, Parque Miramar, San José de Carrasco: los terrenos alrededor de los lagos (La Caleta, Parque Miramar, Huertos de Carrasco, Shangrilá, San José de Carrasco) quedan limitados a una vivienda cada 500 m² de predio. Shangrilá y San José de Carrasco Norte figuran además como áreas de desarrollo urbano.
- El Pinar: la zona de Pinar Sur es área protegida, con un lote mínimo de 1.000 m² y 24 m de frente. Pinar Norte I y II figuran como áreas de desarrollo urbano.
- Lagomar: el plan incluye un proyecto para recalificar el área comercial, el Espacio Lagomar. Lagomar Norte I y II son áreas de desarrollo urbano.
- Solymar: figuran Montes de Solymar I y II como áreas de desarrollo urbano y Colinas de Solymar como zona de desarrollo proyectado. Montes de Solymar también aparece como zona de conservación ambiental.
- Paso Carrasco, Parque Miramar y Barra de Carrasco: el plan los trata como un sector con planes parciales previstos.
Un “área de desarrollo urbano” es una zona donde el plan ve oportunidad de crecer. No garantiza que las calles, el saneamiento o los servicios ya estén hechos. Eso lo tenés que ver en el lugar.
¿Cuánto tiene que medir un lote? Superficie mínima
El artículo 42 del Costaplan fija mínimos para subdividir un padrón. Dependen de la categoría del suelo y de si hay saneamiento.
| Zona | Frente mínimo | Área mínima |
|---|---|---|
| Urbana consolidada, con red de saneamiento construida o proyectada | 12 m | 400 m² |
| Paso Carrasco consolidado | 10 m | 300 m² |
| Urbana no consolidada, sin red de saneamiento pero con agua y luz | 15 m | 800 m² |
| Zona Lagos | 12 m (15 m si es no consolidada) | 500 m² |
| Pinar Sur (zona protegida) | 24 m | 1.000 m² |
| Suburbana residencial | 20 m | 1.000 m² |
Estos números aplican cuando alguien quiere dividir un padrón. Si comprás un lote ya inscripto, te sirven para saber si podés dividirlo después. La ley nacional fija además un piso de 300 m² para lotes en suelo urbano y suburbano (Ley 10.723, art. 16).
Fijate que el saneamiento cambia el mínimo: sin red, el lote exigido pasa de 400 m² a 800 m². Si el padrón figura como “con saneamiento proyectado”, preguntá en qué etapa está la obra.
Cuánto podés construir: FOS, retiros y altura
Para la Zona Genérica, que abarca las zonas urbanas que no son específicas ni protegidas, el artículo 62 establece:
- Altura máxima: 8,50 m (3 niveles).
- FOS (Factor de Ocupación del Suelo): 40% del predio, contando locales habitables y no habitables. Las piscinas no cuentan para el FOS.
- FOT (Factor de Ocupación Total): 120% del predio.
- FOS verde: 50%, para mantener suelo permeable.
- Sin subsuelos ni medios niveles bajo el terreno natural.
- Retiro frontal de 5 m en calles urbanas, con excepciones: 10 m en algunas avenidas de Paso Carrasco y 15 m en la Avenida de las Américas y la Rambla Costanera.
- Retiros laterales: 3 m de un lado si el frente es menor de 15 m; 2 m a cada lado si el frente es de 15 m o más.
- Retiro posterior: 20% de la profundidad del predio.
Las avenidas principales (Giannattasio, Racine, Calcagno, Artigas, la Rambla) son zonas específicas con otras alturas y parámetros, y las zonas protegidas también tienen los suyos. Si tu terreno da a una avenida o a un lago, no uses estos números sin confirmarlos. Si querés repasar cómo se calcula, mirá cómo calcular cuánto podés edificar.
Saneamiento y servicios: cómo verificarlos
El Costaplan dice que el proyecto de saneamiento lo lleva adelante OSE, en coordinación con el plan. No lista qué calles tienen red hoy, y esa información cambia.
- Preguntá a OSE si el padrón tiene red de saneamiento y si la conexión está habilitada. Que la cañería pase por la calle no siempre significa que puedas conectarte.
- Si no hay red, preguntá qué sistema se permite y dónde se vierte. Es un costo que se suma a la obra.
- Confirmá agua y luz en el padrón. Tenés más en cómo verificar luz y agua y en terrenos con y sin servicios.
Qué revisar antes de comprar en Ciudad de la Costa
- Padrón y zona. Pedí a la Intendencia de Canelones la categoría de suelo y la zona del Costaplan. Es la base de todo lo demás.
- Frente y superficie. Compará lo que dice el aviso con el plano de mensura. Ver qué es una mensura.
- Cercanía a lagos, arroyos o dunas. Son zonas de protección en el plan. Si el terreno está sobre el Río de la Plata, puede caer en la faja de defensa de costas.
- Calle y acceso. Mirá si la calle está abierta y cómo se resuelve el agua de lluvia. El plan prevé proyectos de drenaje pluvial junto con los de vialidad y saneamiento.
- Papeles. Informe de dominio, deudas y cargas. Seguí la checklist de due diligence.
- Permiso. Antes de firmar, preguntale a tu arquitecto si el proyecto que imaginás entra en el FOS, la altura y los retiros. Más en permiso de construcción.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Costaplan?
Es el plan de ordenamiento territorial de Ciudad de la Costa y su área de influencia. Lo aprobó la Junta Departamental de Canelones en 2010 y se revisó en 2020. Fija categorías de suelo, lotes mínimos, alturas y retiros.
¿Puedo construir en cualquier terreno de Ciudad de la Costa?
No. Depende de la zona, del FOS, los retiros y la altura permitida. Además, algunas zonas son protegidas o están sobre la costa. Consultá a la Intendencia de Canelones antes de firmar.
¿Qué lote mínimo exige el plan?
Para subdividir, entre 300 m² (Paso Carrasco consolidado) y 1.000 m² (Pinar Sur y suburbano residencial). Si no hay saneamiento en una zona urbana no consolidada, el mínimo es 800 m². Confirmá el valor de tu padrón.
¿Los terrenos frente a los lagos tienen restricciones?
Sí. El plan limita la densidad en torno a los lagos a una vivienda cada 500 m² de predio. Pedí a la Intendencia qué otras afectaciones tiene el padrón.
Fuentes
Consultadas en noviembre de 2026. Las normas cambian: confirmá siempre el texto vigente con la intendencia, el organismo o tu escribano.
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