Construcción · Costa
Construir en zona costera: faja y permisos
Qué es la faja de defensa de costas, cuándo una obra necesita autorización ambiental y qué tenés que verificar antes de comprar cerca del mar.
La faja de defensa de costas es una franja de hasta 250 metros desde el límite superior de la ribera. Toda construcción en esa franja necesita Autorización Ambiental Previa del Ministerio de Ambiente, además del permiso de la intendencia. Antes de comprar un terreno cerca del mar, confirmá si el padrón cae dentro de la faja.
¿Qué es la faja de defensa de costas?
La crea el artículo 153 del Código de Aguas (decreto-ley 14.859), en la redacción de la ley 15.903. Rige sobre las costas del océano Atlántico, el Río de la Plata, el río Uruguay y la laguna Merín.
- Ancho: 250 metros, medidos hacia el interior del territorio desde el límite superior de la ribera.
- Excepción: si hay una ruta nacional o una rambla costanera abierta y pavimentada a menos de 250 m, la faja llega solo hasta esa ruta o rambla.
- Hacia el agua: en el Atlántico y el Río de la Plata se extiende hasta el plano de referencia hidrométrico (cero Wharton).
El artículo agrega que cualquier acción en la faja que altere su configuración natural requiere autorización previa del ministerio competente. Y que la autorización debe negarse si la acción puede dañar la forma o la estructura de la costa.
El límite superior de la ribera lo determinan los artículos 36 y 37 del Código de Aguas, con un método técnico. No se mide a ojo: lo define un profesional. Si tu terreno está cerca de la costa, pedí que un agrimensor o la autoridad te lo ubique.
La directriz costera: una faja que puede ser más ancha
La ley 19.772 (2019) aprobó la Directriz Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible del Espacio Costero del océano Atlántico y el Río de la Plata. Según el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, permite que la faja se extienda hasta los límites naturales de los ecosistemas vulnerables que identifique cada plan o proyecto. También garantiza el acceso público a las playas y busca evitar una franja urbana continua sobre la costa.
Para vos significa que los 250 m son un piso de referencia, no siempre el límite final. Mirá qué dice el plan local del departamento.
¿Necesito autorización para construir? La Autorización Ambiental Previa
Sí. El decreto 349/005 establece, en su artículo 2 (numeral 33), que toda construcción u obra que se proyecte en la faja de defensa de costas requiere una Autorización Ambiental Previa (AAP). La otorga el Ministerio de Ambiente. Es un trámite distinto del permiso de construcción de la intendencia.
El ministerio clasifica cada proyecto en una de tres categorías, según la significancia de los impactos negativos:
- A: impactos no significativos.
- B: impactos moderados, que se resuelven con medidas conocidas. Requiere un estudio de impacto ambiental sectorial.
- C: impactos significativos. Requiere un estudio de impacto ambiental completo.
En julio de 2020 el ministerio publicó criterios específicos para clasificar viviendas en la faja. Se mira la sensibilidad del lugar: la dinámica de la playa y las dunas, la biodiversidad y el grado de consolidación urbana. El documento advierte que los impactos significativos pueden inviabilizar el proyecto.
Cómo se tramita la AAP
Según el trámite oficial de gub.uy, la comunicación del proyecto la presenta el propietario del predio, y en la faja de defensa de costas tiene que acreditar la titularidad con certificación notarial. Un profesional universitario con la formación adecuada debe avalar y gestionar la presentación.
Entre los requisitos figuran:
- Constancia de que el proyecto se presentó en la intendencia, y una Ficha Ambiental en línea.
- Título del predio y plano de ubicación.
- Títulos de los técnicos responsables y su registro en el Sistema de Información Ambiental.
- Memoria descriptiva con la ubicación, los impactos posibles, las medidas de mitigación y la categoría propuesta.
- Timbre profesional en cada firma y plano, y certificados notariales cuando corresponda.
El trámite empieza en línea y termina de forma presencial en la Mesa de Entrada del ministerio, en Juncal 1385, piso 5, Montevideo. La página oficial no informa plazos de resolución. Cuando consultamos, el costo depende del timbre profesional. Consultas: aeia@ambiente.gub.uy.
Por qué pueden rechazar un proyecto
La ley de ordenamiento territorial (18.308, art. 51) enumera impactos por los cuales el ministerio debe rechazar un proyecto en la faja, entre ellos:
- Contradecir los instrumentos de ordenamiento territorial aplicables.
- Construir edificaciones sin saneamiento con tratamiento total de efluentes o conexión a red.
- Hacer fraccionamientos o loteos sin las infraestructuras completas.
También se evalúa si el proyecto, sumado a otros posibles, puede generar impactos acumulativos. Además, la ley 18.308 (art. 50) manda proteger de forma especial el litoral atlántico y el del Río de la Plata. En loteos viejos de la costa aprobados antes de la ley, que no están consolidados, solo se puede construir con un plan especial que reordene la zona. Ese plan debe dejar libres los primeros 150 m desde la costa, con acceso garantizado.
Otras reglas que se suman
- Cesión de 150 m. En todo fraccionamiento de predios en la costa del Atlántico y el Río de la Plata, 150 m desde la línea superior de ribera deben cederse al dominio público (ley 19.355, art. 503, según cita el ministerio).
- Vehículos. La ley 19.535 (art. 171) prohíbe circular con vehículos en la faja.
- Planes departamentales. Cada intendencia fija reglas propias. En el plan de la Costa de Oro (Canelones), por ejemplo, los predios sobre desembocaduras, dunas móviles o faja de defensa tienen FOS 5%, FOT 10% y altura máxima de 6 m. Mirá la guía de Atlántida y la Costa de Oro.
- Saneamiento. El ministerio recuerda que el decreto 253/79 permite infiltrar aguas servidas al terreno solo en zonas rurales. Sin red, el proyecto tiene que resolver cómo se tratan los efluentes. Ver terrenos con y sin servicios.
Qué verificar antes de comprar un terreno cerca del mar
- Distancia a la ribera. Pedí que un profesional ubique el límite superior de la ribera y marque si el padrón entra en los 250 m.
- Ruta o rambla. Fijate si hay una ruta o rambla pavimentada entre el terreno y la costa, que puede acortar la faja.
- Plan departamental. Pedí a la intendencia la categoría de suelo y los parámetros para la zona costera.
- AAP. Si ya hay un proyecto, preguntá si tiene Autorización Ambiental Previa. Si no, hablá con un profesional antes de dar la seña.
- Saneamiento. Confirmá si hay red o qué sistema se admite.
- Papeles. Informe de dominio y cargas. Ver cómo pedirlo.
- Cláusula en el boleto. Pedile a tu escribano que condicione la compra a la viabilidad ambiental y de permisos. Ver el boleto de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Qué ancho tiene la faja de defensa de costas?
Son 250 metros desde el límite superior de la ribera hacia el interior, o hasta la ruta nacional o rambla costanera pavimentada más cercana si está a menos de 250 m. Lo fija el artículo 153 del Código de Aguas.
¿Puedo construir mi casa en la faja?
Solo con Autorización Ambiental Previa del Ministerio de Ambiente, además del permiso de la intendencia. El ministerio puede negarla si la obra daña la forma o la estructura de la costa.
¿Quién tramita la autorización?
El propietario del predio, que debe acreditar la titularidad con certificación notarial, con el aval de un profesional universitario habilitado. El trámite empieza en línea y se completa en el ministerio.
¿Cómo sé si mi terreno está en la faja?
No alcanza con mirar el mapa. Pedí a un profesional que ubique el límite superior de la ribera y mida los 250 m, y consultá a la intendencia y al Ministerio de Ambiente.
Fuentes
Consultadas en noviembre de 2026. Las normas cambian: confirmá siempre el texto vigente con la intendencia, el organismo o tu escribano.
- IMPO: Código de Aguas, art. 153 (faja de defensa de costas)
- IMPO: Decreto 349/005, art. 2 (obras sujetas a Autorización Ambiental Previa)
- gub.uy: Comunicación de proyecto sujeta a Autorización Ambiental Previa
- gub.uy: Solicitud de autorización de actividades en faja de defensa de costa
- Ministerio de Ambiente: Criterios para la clasificación de proyectos de construcción de viviendas en faja de defensa de costas (julio de 2020)
- IMPO: Ley 18.308, art. 50 (protección de las costas)
- MVOT: Hay nueva ley para el cuidado de la costa (Ley 19.772)
- Intendencia de Canelones: D.0013/017, Plan Local de la Microrregión de Costa de Oro
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